Wenn Sie eine Immobilie (Grundstück, Erbbaurecht, Eigentumseinheit etc.) kaufen oder verkaufen wollen, kommen Sie um die Beauftragung eines Notars nicht herum. Hier möchten wir Ihnen einen ersten Überblick über den Immobilienkauf verschaffen und häufige Fragen beantworten. Für weitere Informationen stehen wir Ihnen natürlich auch persönlich gerne zur Verfügung.
Es gilt der Grundsatz, dass sich üblicherweise die Käuferseite den Notar aussucht. Nicht zuletzt, weil der Käufer auch zumeist die Kosten der notariellen Beurkundung übernimmt. Er hat hierbei die freie Auswahl, welchen Notar er wählt. Ein Notar muss nicht im Bereich der zu veräußernden Immobilie seinen Amtssitz haben, jedoch darf ein Notar nicht außerhalb seines Amtssitzes tätig sein. So können Sie zum Beispiel bei uns eine Immobilie in München Hamburg oder Berlin (ver)kaufen, sofern die Beurkundung in unserer Geschäftsstelle in Dortmund vorgenommen wird.
Der Ablauf lässt sich wie folgt grob zusammenfassen
- Beauftragung des Notars und Mitteilung sämtlicher notwendiger Daten
- Versand des Entwurfs
- Klärung eventuell offener Fragen (telefonisch oder in einem persönlichen Termin)
- Vereinbarung eines Beurkundungstermins
- Beurkundung
- Abwicklung durch den Notar:
- Eintragung einer Auflassung („Reservierung“) für die Käuferseite im Grundbuch
- Einholung von Genehmigungen
- Sicherstellen der Löschung nicht übernommener Grundbuchbelastungen
- Fälligkeitsmitteilung an die Käuferseite
- Bezahlung des Kaufpreises
- Der Besitzübergang erfolgt automatisch nach Kaufpreiszahlung
- Eigentumsumschreibung wenn dem Notar die Kaufpreiszahlung nachgewiesen wurde und das Finanzamt bestätigt, dass die Grunderwerbssteuer gezahlt worden ist.
Der Notar ist zum Einen notwendig, weil viele Erklärungen beim Grundbuchamt nur wirksam abgegeben werden können, wenn sie notariell beurkundet sind. Außerdem ist es Aufgabe des Notars, die Parteien neutral zu beraten, wie sie das Gewünschte erreich können und Fragen der Parteien zu beantworten.
Eine besondere Bedeutung kommt aber beim Immobilienkauf insbesondere der Absicherung der Parteien durch den Notar zu. Die Verkäuferseite will sicherstellen, dass sie ihr Eigentum nicht ohne Erhalt des Kaufpreises verliert, die Käuferseite, dass sie nach Zahlung des Kaufpreises auch wirklich das Eigentum an der Immobilie erhält. Diese Absicherungen obliegen dem Notar. Vereinfacht lassen sich die Sicherungsmaßnahmen wir folgt erklären:
Zur Vermeidung einer weiteren Belastung oder Veräußerung des Vertragsobjektes lässt der Notar unmittelbar nach der Beurkundung normalerweise eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen, welche wie eine Reservierung zugunsten der Verkäuferseite wirkt.
Im Anschluss wir der Notar alle Genehmigungen einholen, zum Beispiel von Verwaltern, vertretenen Personen, Vorkaufsberechtigten etc. Außerdem Löschungsbewilligungen für nicht zu übernehmen de Grundbuchbelastungen einholen. Hierdurch wird sichergestellt, dass die Eigentumsumschreibung erfolgen kann und alle nicht übernommenen Belastungen aus dem Grundbuch entfernt werden können.
Erst wenn dem Notar alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, wird der Kaufpreis fällig gestellt. Dies erfolgt durch eine Fälligkeitsmitteilung an die Käuferseite. Durch diese Fälligkeitsmitteilung Erklärt der Notar, dass nichts mehr die Eigentumsumschreibung gefährden kann und die Käuferseite “ruhigen Gewissens“ die Kaufpreiszahlung vornehmen kann und muss. Für die Richtigkeit der Fälligkeitsmitteilung haftet der Notar.
Nach Bestätigung/Nachweis der Kaufpreiszahlung erfolgt die Eigentumsumschreibung. Hierfür sind keine weiteren Erklärungen der Parteien notwendig, da alle relevanten Erklärungen bereits im Kaufvertrag enthalten sind.
Da nach Versand der Fälligkeitsmitteilung niemand mehr die Eigentumsumschreibung nach Kaufpreiszahlung verhindern kann, ist eine Abwicklung über ein Notaranderkonto – wie dies früher üblich war – nicht mehr erforderlich (und auch in den allermeisten Fällen somit nicht mehr zulässig, weil hierdurch nur unnötige Kosten entstehen.
Bei einem Immobilienkauf müssen alle Parteien ihre Erklärungen notariell beurkunden lassen. Üblicherweise erscheinen daher alle Parteien zum Beurkundungstermin. Das hat auch viele Vorteile, da der Notar so die Möglichkeit hat, die Fragen sämtlicher Parteien zu beantworten, eventuell offene Frage vor Ort geklärt werden können und der Kaufvertrag im Anschluss unmittelbar wirksam ist.
Sollte die gleichzeitige Anwesenheit beim Notar nicht möglich sein (beispielsweise aufgrund einer zu weiten Anreise, eingeschränkter Mobilität oder aus sonstigen Gründen), kann sich eine Partei auch vollmachtlos vertreten lassen. Dann würde die andere Partei (oder eine andere Person) für sie auftreten, der Vertrag würde im Anschluss an die vertretene Person geschickt und diese müsste dann Ihre Zustimmung unter der bereits vorbereiteten Genehmigungserklärung vor einem Notar ihrer Wahl beglaubigen lassen.
Es ist auch möglich, bei einer Beurkundung mit einer bereits im Vorfeld errichteten Vollmacht vertreten zu werden. Dies ist allerdings untypisch, da die spätere Genehmigung zum Einen günstiger ist, als im Vorfeld eine Vollmacht für einen Immobilienkauf zu erteilen und zum Anderen dei Nachgenehmigung den Vorteil hat, dass der zu genehmigende Vertrag auch exakt dem Gewünschten entspricht. Daher erfolgt eine Vertretung mit bereits erteilter Vollmachten zumeist nur dann, wenn zum Beispiel bereits eine Generalvollmacht vorliegt, von der Gebrauch gemacht werden kann.
Die Kosten für die notarielle Beurkundung richten sich zunächst nach dem Wert des Verkehrswert des verkauften Objektes (üblicherweise also dem Kaufpreis). Die Gebühren können sich je nach Umfang der Tätigkeit erhöhen, wenn zum Beispiel bestehende Belastungen gelöscht werden müssen, besondere Sicherheiten notwendig sind etc. In den Gebühren sind alle anfallenden Tätigkeiten abgegolten, so fallen beispielsweise keine zusätzlichen Gebühren für Beratungstermine etc. an.
Die übliche Kostenverteilung sieht vor, dass die Käuferseite die Kosten der notariellen Beurkundung trägt, die Verkäuferseite jedoch die Kosten, die durch die Löschung grundbuchlicher Belastungen (zum Beispiel noch auf dem Grundstück eingetragener Grundschulden) zu übernehmen hat.
Die Vereinbarung von Gebühren abweichend zu den gesetzlichen Gebühren ist bei notariellen Tätigkeiten grundsätzlich nicht zulässig.
Näheres können Sie dem Beitrag zu den Notarkosten entnehmen.
Die Dauer der Abwicklung ist insbesondere davon abhängig, wie schnell und vollständig wir alle Daten von Ihnen erhalten haben. Die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes ist sehr zeitnah möglich und sobald der Entwurf allen Parteien vorliegt, kann ein Beurkundungstermin vereinbart werden. Auch dieser kann zumeist sehr kurzfristig stattfinden, jedoch ist zu beachten, dass bei Verträgen, die zwischen einem Verbraucher und einen Unternehmen geschlossen werden, 2 Wochen zwischen Erhalt des Vertragsentwurfes und Beurkundung liegen müssen. Bei einem Kauf zwischen zwei Unternehmen oder zwischen Privatleuten gibt es diese Vorschrift nicht, so dass häufig zwischen unserer Beauftragung und Beurkundung nur wenige Tage liegen.
Die Abwicklung nach der Beurkundung ist natürlich auch davon abhängig, welche Voraussetzungen noch geschaffen werden müssen und wie zügig die jeweiligen Stellen antworten. So sind üblicherweise Löschungsbewilligungen von Banken einzuholen, es ist eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch einzutragen und die Stadt anzuschreiben, die bei jedem Grundstückskauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat. Manchmal sind aber auch noch Genehmigungen einzuholen, zum Beispiel von vertretenen Personen oder Verwaltern.
Als grober Anhaltspunkt kann eine Abwicklungsdauer von etwa 4 Wochen von Beurkundung bis zum Besitzübergang angenommen werden.
Für viele ist ein Immobilien(ver)kauf nicht alltäglich. Um Ihnen die Vorbereitung zu vereinfachen, finden Sie hier einen Mustervertrag mit Anmerkungen, die einige Wichtige Punkte in dem Vertrag erläutern sollen.